[이촌동 왕궁아파트] 조합설립인가 이후 투자자가 봐야 할 핵심 포인트

이촌동은 용산 안에서도 늘 관심이 높은 지역입니다.

제가 너무 가고 싶어서 눈여겨 보는 곳이기도 하구요!!

 

한강 접근성, 지하철 4호선·경의중앙선 이촌역, 국립중앙박물관과 용산공원 인접성, 그리고 동부이촌동 특유의 주거 선호도 때문에 오래된 단지의 정비사업 가능성이 꾸준히 언급됩니다. 그중 왕궁아파트도 시장에서 재건축 기대감이 거론되는 이름 중 하나입니다.

다만 투자 관점에서 가장 먼저 짚어야 할 부분이 있습니다.동부이촌동에서 재건축 기대감이 꾸준히 언급되는 단지 중 하나가 왕궁아파트입니다. 예전부터 왕궁맨션이라는 이름으로도 불리지만, 호갱노노 공개 단지 정보에서는 이촌동 왕궁으로 조회됩니다. 주소는 서울특별시 용산구 이촌동 300-11, 총 250세대, 1974년 12월 입주 단지로 확인됩니다. 2026년 기준으로 보면 준공 50년을 넘긴 노후 단지입니다.

가장 중요한 부분은 재건축 진행 단계입니다. 호갱노노 공개 화면 기준 왕궁아파트는 재건축 현황에서 조합설립인가 단계로 표시됩니다. 추진위원회 승인은 2006년 4월 10일, 조합설립인가는 2008년 12월 10일로 표시되어 있습니다. 즉 단순한 “재건축 기대 단지” 수준은 아니고, 조합설립인가까지는 진행된 단지로 볼 수 있습니다.

* 다만 사업시행인가, 관리처분인가, 철거, 착공 단계까지 진행된 것으로는 확인되지 않았습니다.

호갱노노 캡쳐(2026.07.06)

 

투자자가 여기서 봐야 할 포인트는 속도입니다.

조합설립인가가 2008년에 났다는 것은 재건축 추진 이력이 오래됐다는 뜻이지만, 반대로 말하면 이후 단계로 넘어가는 데 시간이 많이 걸렸다는 의미이기도 합니다. 재건축 투자는 “단계가 있다”보다 “다음 단계로 언제 넘어가느냐”가 가격에 더 크게 작용합니다. 왕궁아파트의 핵심 체크포인트는 향후 사업시행인가, 통합심의, 설계 변경, 조합 내부 의사결정, 분담금 추정치가 얼마나 구체화되는지입니다.

왕궁아파트, 재건축 추정비례율 96.29% 49층 아파트 318세대로 재건축 한국주택경제 박노창 기자입력 2024.11.18 08:51

열심히 일하시는 박노창 기자님... 2018년에도 쓰시고, 2024년에도 쓰셨네요 ㅎㅎ

2024년 기사에 따르면요.

서울 용산구 왕궁아파트가 최고 49층 아파트 318세대로 재건축된다. 추정비례율은 96.29%로 추산됐다. 시는 이런 내용의 왕궁아파트 재건축 정비계획 경미한 결정, 서빙고아파트지구 지구단위계획구역 내 특별계획구역8 세부개발계획 변경 및 지형도면을 지난 14일 고시했다. 지난 1976년 8월 처음 아파트지구로 지정된 왕궁아파트는 지구단위계획으로 전환되면서 올해 제2차 서울시 통합심의위원회 자문을 통과했다. 고시문에 따르면 이촌동 300-11번지 일대 왕궁아파트는 면적이 1만7,621.5㎡로 5층 아파트 5개동 250세대로 구성돼 있다. 앞으로 최고 49층 아파트 318세대(임대 58세대 포함) 및 부대복리시설 등을 짓게 된다. 당초 계획안에서는 300세대였지만 18세대 늘었다. 또 추정비례율은 96.29%로 추산됐다. 총수입 추정액은 8,461억원이고 총지출 추정액은 2,906억원이다. 종전자산추정 총액은 5,770억원이다. 종전 전용면적 31평형(1동) 소유자가 전용 112㎡형을 신청하면 11억2,399만8,000원을 추가 부담해야 한다. 5동 소유자의 경우 8억4,666만3,000원을 내야 하는데, 5동 소유자의 종전자산 평가액이 높기 때문이다. 이때 △조합원 분양가 7,444만원 △일반분양가격 8,000만원 △공사비 3.3㎡당 850만원 기준이다. 출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)

입지는 강합니다. 호갱노노 기준 이촌역 4호선은 약 625m, 경의중앙선 이촌역은 약 676m로 표시됩니다. 도보권 역세권이라고 볼 수 있고, 국립중앙박물관·용산공원·한강 생활권과 가까운 동부이촌동 입지입니다. 초등학교는 서울신용산초 통학구역으로 표시되며, 단지 주변은 대체로 조용한 주거지 성격이 강합니다. 실거주 관점에서는 이 부분이 장점으로 자주 언급됩니다.

실거래 흐름도 눈에 띕니다. 호갱노노 공개 화면에서는 31평형 최근 1개월 평균이 33억 원으로 표시되고, 2025년 12월 3일 104㎡ 거래가 33억 원, 2025년 10월 17일 32억 2,000만 원, 2025년 6월 27일 28억 4,000만 원 등으로 나타납니다. 단, 실거래는 면적, 층, 동, 수리 상태, 거래취소 여부에 따라 해석이 달라지므로 단순 평균만 보고 판단하면 안 됩니다.

거주자 평판은 대체로 “조용함, 넓은 집, 동부이촌동 생활권” 쪽에 무게가 있습니다.

호갱노노의 공개 이야기 영역에서는 집이 넓고 주변이 조용하다는 의견, 오래된 단지지만 이촌동 특유의 안정적인 주거 분위기를 긍정적으로 보는 의견이 확인됩니다. 반면 투자자 성격의 글에서는 용산 개발, 한강변 입지, 재건축 기대감을 강조하는 내용이 많습니다. 다만 커뮤니티 글 중에는 향후 일정이나 분양 구성처럼 공식 자료로 바로 확인되지 않는 주장도 섞여 있으므로, 이런 내용은 참고 의견으로만 봐야 합니다.

용산구 왕궁아파트 재건축 속도전 (한국주택경제 박노창 기자 2018.05.17 14:36)

리스크도 분명합니다. 첫째, 조합설립인가 이후 장기간 다음 단계로 넘어가지 못한 점은 속도 리스크입니다.

바로 옆에 챌리투스의 1:1 재건축이 10년 전입니다. 한국주택경제에서 "용산구 왕궁아파트 재건축 속도전" 기사가 2018년 기사구요.시간이 지날수록 인건비에 자재비에.... 재건축이건 리모델링이건 정말 속도가 중요해보입니다. https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=8403

둘째, 현재 가격대에는 이미 동부이촌동 입지와 재건축 기대감이 상당 부분 반영되어 있을 가능성이 있습니다. 셋째, 향후 분담금, 설계안, 임대주택 비율, 조합원 분양 조건, 인허가 변수에 따라 투자 수익률은 크게 달라질 수 있습니다. 넷째, 250세대 규모의 중소형 단지라는 점도 대단지 재건축과는 다른 사업성 계산이 필요합니다.

정리하면 왕궁아파트는 “입지는 확실하지만 속도를 확인해야 하는 재건축 단지”로 보는 것이 적절합니다.

조합설립인가까지 진행된 이력, 동부이촌동 입지, 한강·용산공원 생활권은 강점입니다. 하지만 투자 판단은 다음 단계의 공식 인허가 진전, 분담금, 조합 공지, 서울시·용산구 고시 자료 확인이 함께 가야 합니다.

본 글은 공개 자료와 부동산 플랫폼의 공개 정보를 바탕으로 작성한 일반 정보 제공 목적의 글이며, 특정 부동산의 매수·매도 추천이 아닙니다. 최종 판단은 공식 자료와 현장 확인을 바탕으로 신중히 결정하시기 바랍니다.

확인 출처
호갱노노 이촌동 왕궁
서울시 정비사업 정보몽땅

설명
이촌동 왕궁아파트의 재건축 단계, 입지, 실거래, 거주 평판과 투자 이슈를 공개 자료 기준으로 정리했습니다.